Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bolig o.l. Det begynner etterhvert å bli mange dommer etter denne loven. Tidligere var det som regel jevnbyrdige parter – nemlig privat kjøper mot privat selger. Nå er det oftere og oftere et forsikringsselskap på selgersiden. ACE er det definitivt mest kjente selskapet hva gjelder eierskifteforsikringer.
Avhendingsloven er lov av 3.7.1992 nr. 93 (i kraft 1.1.1993).
Loven regulerer den rettslige tilstanden i forbindelse med salg av fast eiendom. Dette gjelder både om vederlaget skjer i form av penger, eller dersom det eksempelvis skjer et bytte. Loven gjelder også gavesalg. Loven har ikke direkte anvendelse i forbindelse med salg av borettslagsleiligheter, men lovens bestemmelser om mangelshåndtering, reklamasjon o.s.v. er i hovedsak en kodifisering av obligasjonsrettslige hovedprinsipper som gjelder også ved salg av annet enn selveiereiendommer.
Lovens § 3-7 og § 3-8 er en meget viktige bestemmelser. Den første slår fast at eiendommen har en mangel dersom selgeren holder tilbake opplysninger som han kjente eller burde kjenne til. Den neste slår fast at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med de opplysninger som selgeren har gitt. Dette betyr at dersom en selger av fast eiendom gir mangelfulle og/eller feilaktige opplysninger om eiendommen, medfører dette at kjøperen kan reklamere.
Hvilke reklamasjonsrettigheter kjøperen av eiendommen har, spesifiseres i lovens kapittel 4. De viktigste rettigheter er krav om retting, prisavslag, erstatning og heving. Rett til å heve har en kjøper bare dersom mangelen er vesentlig (jf. § 4-13). Her skal det både legges vekt på hva mangelen går ut på , men også på om selger kan sies å ha opptrådt klanderverdig. I utgangspunktet har en kjøper kort frist på å fremme et krav om heving etter at han har oppdaget mangelen. Dette gjelder imidlertid ikke dersom selgeren har opptrådt grovt uaktsomt.
Det som imidlertid er mest vanlig etter eiendomskjøp er at kjøper fremmer krav om retting, prisavslag og/eller erstatning (jf. §4-11, § 4-12 og 4-14).
Selgers utbedringsrett (§ 4-10)
Dersom kjøper reklamerer, har selger i utgangspunktet en rett til å utbedre mangelen. Dvs. at dersom en kjøper selv får reparert en skade, og sender regningen til selger, har kjøperen i utgangspunktet tapt sitt krav. Det finnes imidlertid unntak. Problemet for en kjøper er imidlertid – dersom han likevel velger å gjøre det på denne måten – at i tillegg til å bevise at eiendommen hadde mangel, også må bevise at det vil medføre urimelig ulempe for ham dersom selger skal gis anledning til å forestå utbedring.
Eiendom «solgt som den er – § 3-9»
Generelle forbehold av typen «eiendommen selges som den er (uten ansvar for selger for skjulte feil og mangler)» får bare begrenset virkning ved eiendomssalg. Et slikt forbehold får kun betydning for mindre feil. Er det skjulte feil av en mer kostbar karakter som selger ikke har opplyst om, vil ofte » as is – klausulen» ikke stå seg. Derimot – for mangler som var – eller burde vært – oppdaget ved vanlig besiktigelse, blir kjøper ofte sittende med ansvaret.
Gjengangere i avhendingslovssaker, er lekkasjer (særlig i bad og våtrom), fuktighet og råte samt sopp og mugg. Felles for saken er at kjøper ofte når frem, men ikke med alt. Konsekvensen er derfor at saksomkostningene ofte deles. For en kjøper er det viktig at de krav man vil fremme mot en selger har mulighet til å finne frem. Dette må vurderes grundig rettslig. Det hjelper lite dersom man vinner frem med et krav på kr 20.000,- dersom man samtidig påføres saksomkostninger på kr 50.000,-.
I noen tilfelle kan en selger også stå seg på å tilby et forlik som kan påberopes dersom en kjøper ikke aksepterer, men tar saken til retten. Dersom en kjøper i forbindelse med en rettslig prosess ikke oppnår mer enn han ville fått ved å akseptere et forlikstilbud fra selgeren, blir kjøperen ofte sittende med saksomkostningene.
Forsikringsdekning for rettshjelp, sakskostnader, fremdrift.
Heldigvis – dersom man skal innlede prosess, eller får krav imot seg der man har kjøpt eller solgt egen bolig eller landsted – vil ofte eiendomsforsikringen langt på vei dekke egne saksomkostninger. Forliksdrøftelser bør ses i lys av dette. Å drive langvarig krangel gjennom brevskriving mellom advokater, kan fordyre prosessen unødvendig.
Særlig gjelder dette dersom man har kjøpt bolig av en profesjonell utbygger. De større entreprenørselskapene har ofte som strategi å forsøke å trøtte ut sine motparter – både økonomisk og ved å la tiden gå. For å begrense saksomkostningene, kan det i noen tilfelle være fornuftig med rask igangsettelse av rettslige skritt, fremfor lange og omfattende diskusjoner i brevs form om hva som er mangler.
Hvilken fremdrift som bør velges, varierer fra sak til sak. I mange tilfelle der man skal reklamere, har også en eiendomsmegler og takstmann vært involvert i salgsprosessen. Om og når disse skal kontaktes, vil være avhengig av hva et eventuelt krav fra en misfornøyd kjøper bygger på.
Det kan hende at både kjøpere og selgere trenger juridisk hjelp i saker etter avhendingsloven. I noen tilfelle kan advokatens rolle begrenses til å forklare en part om dens posisjon, og overlate til parten selv å finne en løsning.
