Avhendingsloven

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bolig o.l. Det begynner etterhvert å bli mange dommer etter denne loven. Tidligere var det som regel jevnbyrdige parter – nemlig privat kjøper mot privat selger. Nå er det oftere og oftere et forsikringsselskap på selgersiden. ACE er det definitivt mest kjente selskapet hva gjelder eierskifteforsikringer.

Avhendingsloven er lov av 3.7.1992 nr. 93 (i kraft 1.1.1993).

Loven regulerer den rettslige tilstanden i forbindelse med salg av fast eiendom. Dette gjelder både om vederlaget skjer i form av penger, eller dersom det eksempelvis skjer et bytte. Loven gjelder også gavesalg. Loven har ikke direkte anvendelse i forbindelse med salg av borettslagsleiligheter, men lovens bestemmelser om mangelshåndtering, reklamasjon o.s.v. er i hovedsak en kodifisering av obligasjonsrettslige hovedprinsipper som gjelder også ved salg av annet enn selveiereiendommer.

Lovens § 3-7 og § 3-8 er en meget viktige bestemmelser. Den første slår fast at eiendommen har en mangel dersom selgeren holder tilbake opplysninger som han kjente eller burde kjenne til. Den neste slår fast at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med de opplysninger som selgeren har gitt. Dette betyr at dersom en selger av fast eiendom gir mangelfulle og/eller feilaktige opplysninger om eiendommen, medfører dette at kjøperen kan reklamere.

Hvilke reklamasjonsrettigheter kjøperen av eiendommen har, spesifiseres i lovens kapittel 4. De viktigste rettigheter er krav om retting, prisavslag, erstatning og heving. Rett til å heve har en kjøper bare dersom mangelen er vesentlig (jf. § 4-13). Her skal det både legges vekt på hva mangelen går ut på , men også på om selger kan sies å ha opptrådt klanderverdig. I utgangspunktet har en kjøper kort frist på å fremme et krav om heving etter at han har oppdaget mangelen. Dette gjelder imidlertid ikke dersom selgeren har opptrådt grovt uaktsomt.

Det som imidlertid er mest vanlig etter eiendomskjøp er at kjøper fremmer krav om retting, prisavslag og/eller erstatning (jf. §4-11, § 4-12 og 4-14).

Selgers utbedringsrett (§ 4-10)

Dersom kjøper reklamerer, har selger i utgangspunktet en rett til å utbedre mangelen. Dvs. at dersom en kjøper selv får reparert en skade, og sender regningen til selger, har kjøperen i utgangspunktet tapt sitt krav. Det finnes imidlertid unntak. Problemet for en kjøper er imidlertid – dersom han likevel velger å gjøre det på denne måten – at i tillegg til å bevise at eiendommen hadde mangel, også må bevise at det vil medføre urimelig ulempe for ham dersom selger skal gis anledning til å forestå utbedring.

Eiendom «solgt som den er – § 3-9»

Generelle forbehold av typen «eiendommen selges som den er (uten ansvar for selger for skjulte feil og mangler)» får bare begrenset virkning ved eiendomssalg. Et slikt forbehold får kun betydning for mindre feil. Er det skjulte feil av en mer kostbar karakter som selger ikke har opplyst om, vil ofte » as is – klausulen» ikke stå seg. Derimot – for mangler som var – eller burde vært – oppdaget ved vanlig besiktigelse, blir kjøper ofte sittende med ansvaret.

Gjengangere i avhendingslovssaker, er lekkasjer (særlig i bad og våtrom), fuktighet og råte samt sopp og mugg. Felles for saken er at kjøper ofte når frem, men ikke med alt. Konsekvensen er derfor at saksomkostningene ofte deles. For en kjøper er det viktig at de krav man vil fremme mot en selger har mulighet til å finne frem. Dette må vurderes grundig rettslig. Det hjelper lite dersom man vinner frem med et krav på kr 20.000,- dersom man samtidig påføres saksomkostninger på kr 50.000,-.

I noen tilfelle kan en selger også stå seg på å tilby et forlik som kan påberopes dersom en kjøper ikke aksepterer, men tar saken til retten. Dersom en kjøper i forbindelse med en rettslig prosess ikke oppnår mer enn han ville fått ved å akseptere et forlikstilbud fra selgeren, blir kjøperen ofte sittende med saksomkostningene.

Forsikringsdekning for rettshjelp, sakskostnader, fremdrift.

Heldigvis – dersom man skal innlede prosess, eller får krav imot seg der man har kjøpt eller solgt egen bolig eller landsted – vil ofte eiendomsforsikringen langt på vei dekke egne saksomkostninger. Forliksdrøftelser bør ses i lys av dette. Å drive langvarig krangel gjennom brevskriving mellom advokater, kan fordyre prosessen unødvendig.
Særlig gjelder dette dersom man har kjøpt bolig av en profesjonell utbygger. De større entreprenørselskapene har ofte som strategi å forsøke å trøtte ut sine motparter – både økonomisk og ved å la tiden gå. For å begrense saksomkostningene, kan det i noen tilfelle være fornuftig med rask igangsettelse av rettslige skritt, fremfor lange og omfattende diskusjoner i brevs form om hva som er mangler.

Hvilken fremdrift som bør velges, varierer fra sak til sak. I mange tilfelle der man skal reklamere, har også en eiendomsmegler og takstmann vært involvert i salgsprosessen. Om og når disse skal kontaktes, vil være avhengig av hva et eventuelt krav fra en misfornøyd kjøper bygger på.

Det kan hende at både kjøpere og selgere trenger juridisk hjelp i saker etter avhendingsloven. I noen tilfelle kan advokatens rolle begrenses til å forklare en part om dens posisjon, og overlate til parten selv å finne en løsning.

Arbeidsgivers styringsrett

Arbeidsrett i Asker og Bærum Bilde

Innenfor sin styringsrett har en arbeidsgiver rett til å ansette og si opp arbeidstakere, samt lede, fordele og kontrollere arbeidet.

Arbeidsgiver har en ikke ubetydelig frihet til å organisere og bestemme hvor, når, og hvordan arbeidet skal skje. Det er imidlertid grenser for hvor langt styringsretten går.

En omfattende endring i en arbeidstagers jobbsituasjon kan ofte vekke misnøye hos den ansatte. Imidlertid kan det av hensyn til bedriften være nødvendig. En hovedregel er at man som arbeidsgiver må ha saklig grunn til å påtvinge og gjennomføre endringer. På den annen side kan bedriften selv, om den har saklig grunn for de endringer de ønsker å iverksette, risikere at en domstol ser omleggingen så omfattende for den ansatte at det i realiteten er tale om oppsigelse.

Det er skrevet mye om styringsretten, og det er uttallige dommer der rekkevidden av styringsretten drøftes. Et faktum er at en arbeidsgiver ikke kan påberope seg styringsretten som grunnlag for å trakassere de ansatte.

Rettspraksis om styringsrett

Det er mange dommer der styringsretten behandles. Under følger et eksempel:

Overflytting – Nøkk dommen (Høyesterett (24.10.2000)
Spørsmålet gjaldt om arbeidsgiver (kommune) i kraft av sin styringsrett kunne overflytte brannmannskap som var ansatt på brannbåt til kommunens hovedbrannstyrke. Høyesterett kom under tvil til at dette kunne skje og at endringene for de ansatte ikke var større enn at de måtte akseptere det.

Oppsigelse

Oppsigelse

Oppsigelse av arbeidsavtalen er den metode som benyttes når arbeidsgiver eller arbeidstager ønsker å avslutte et arbeidsforhold. En oppsigelse fra bedriftens side må være saklig begrunnet i enten arbeidsgivers, arbeidstakers eller virksomhetens forhold.

Oppsigelser kan både skje fordi arbeidsforholdet ikke fungerer, eller – dersom eksempelvis bedriften går dårlig – som et ledd i rasjonalisering. I det siste tilfellet sies ofte flere opp samtidig – vi snakker om masseoppsigelse.

For enkeltoppsigelser er hovedregelen som både arbeidsgiver og arbeidstager må forholde seg til å finne i arbeidsmiljøloven § 60 nr. 1:

Arbeidstaker kan ikke sies opp uten at det er saklig begrunnet i virksomhetens, arbeidsgiverens eller arbeidstakerens forhold.

For en arbeidsgiver som vil gå til det drastiske skritt å si opp en ansatt, er det i tillegg en rekke regler som regulerer når en ansatt ikke kan sies opp, hvordan en oppsigelse skal skje m.m.

Både formkrav og begrunnelse må være i orden for at en oppsigelse er lovlig.

Dersom man er oppsagt, og arbeidstageren ønsker å prøve i retten om en oppsigelse er gyldig, er hovedregelen at man skal kunne stå i stilling mens saken versererer. Dersom arbeidsgiver vil kreve fratreden, er det de som må gå til rettslige skritt.

I mange tilfeller løses en tvist om oppsigelse utenfor rettssystemet. Arbeidsgiveren betaler et sluttvederlag for at den ansatte selv frivillig fratrer. Ofte er dette også den beste løsningen. Den ansatte har ofte liten lyst til å fortsette hos en arbeidsgiver der man vet man er uønsket. Arbeidsgiveren på sin side ønsker å få avsluttet forholdet raskt av hensyn til den øvrige arbeidsstokk, og ikke minst er det aldri noe formål for en bedrift å være i rettstvist.

For tiden har vi det som må karakteriseres som et dårlig arbeidsmarked, og det er ikke så lukurativt med «sluttpakker» som det var tidligere. Dette gjør at folk bør tenke seg om. Det er ikke uvanlig at man lar seg bistå av advokat i forhandlinger om fratreden.

 

Avskjed

Avskjed

Å gå til avskjed eller å bli avskjediget er en meget inngripende reaksjon. Enkelte ganger er det imidlertid nødvendig å ha en sikkerhetsventil som gjør at et arbeidsforhold kan avsluttes umiddelbart.

Avskjed er er en mer drastisk reaksjon enn oppsigelse fra arbeidsgivers side. I motsetning til oppsigelse kan avskjed bare skje der det er begrunnet i arbeidstagerens forhold. Arbeidsmiljøloven § 66 nr. 1 lyder :

Arbeidsgiveren kan avskjedige en arbeidstaker med påbud om øyeblikkelig fratreden dersom denne har gjort seg skyldig i grovt pliktbrudd eller annet vesentlig mislighold av arbeidsavtalen.

I en del tilfelle er det ikke sikker det er grunnlag nok til en avskjed. I så tilefelle kan retten komme til at det foreligger tilstrekkelig grunn til en saklig oppsigelse.

I motsetning til oppsigelse, har arbeidstageren ved avskjed ingen rett til å stå i stilling. Dette må i så fall kreves av ham / henne.

SWAN Advokatfellesskap spanderer første henvendelse

Arbeidsavtaler

Arbeidsavtaler

Arbeidsavtaler skal opprettes skriftlig, og etter loven er det minimumskrav om hva den skal inneholde.

Hovedreglene om arbeidsavtaler finnes i arbeidsmiljøloven § 55B og § 55C. Den første av disse gir påbud om skriftlige arbeidsavtaler i alle arbeidsforhold, og deretter følger bestemmelsen om hva en arbeidsavtale som et minimum må inneholde. Noen stikkord om dette er :

  • Navn på arbeidsgiver og arbeidstager
  • Arbeidsplassen
  • Beskrivelse av arbeid, tittel, stilling e.l.
  • Tiltredelsesdato
  • For midlertidige ansettelser – forventet varighet
  • Oppsigelsesfrister (PS. Også lovregulert)
  • Avtale om lønn og eventuelt andre godtgjørelser.
  • Arbeidstiden (daglig eller ukentlig).
  • Eventuelle bestemmelser om prøvetid.
  • Eventuelle bestemmelser om tariffavtaler o.l.

Arbeidsavtaler er viktig.

Det er denne som eventuelt senere kan bli gjenstand for vurdering dersom man får en oppsigelses- eller avskjedssak. En arbeidsgiver er også bundet av arbeidsavtalen når det gjelder hvor langt hans styringsrett går.

Det finnes rettspraksis på at en arbeidstager har fått medhold i at arbeidsgiveren har gjennomført så store endringer i stillingen at arbeidsavtalen er oppsagt. Det foreligger m.a.o. en «endringsoppsigelse».

SWAN Advokatfellesskap spanderer første henvendelse

Foreldelsesfrister

Foreldelsesfristen for krav på erstatning etter personskader er som hovedregel tre år fra den dagen da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Dette innebærer for det første at skadelidte må ha hatt kunnskap om at skaden var varig og ville medføre et økonomisk tap. I tillegg må skadelidte ha hatt kunnskap om at skaden skyldes trafikkulykke, yrkesskade, behandling ved sykehus eller lignende.

Bør vi inngå en samboeravtale

En samboeravtale regulerer eierforhold til gjenstander og eiendom. Den vil ofte si noe om bruk av gjenstandene, vedlikehold, dekning av faste kostnader, forbruk og gjeld under samboerskapet – og hvordan deling skal skje om samlivet skulle opphøre.

Formålet med en samboeravtale er å:

  • tjene som bevis for eierforholdet til partenes aktiva
  • definere hvordan eiendeler som anskaffes under samboerskapet skal eies og brukes
  • klargjøre hvordan utgifter og inntekter skal fordeles
  • beskrive hvordan deling skal skje ved opphør

Prosessen med å inngå en samboeravtale gir partene en god anledning til økt bevissthet og større forutberegnelighet spesielt med tanke på økonomiske konsekvenser av sitt samboerskap.

Inngåelse av samboeravtale vil ofte være aktuelt når partene skal kjøpe eller har kjøpt bolig sammen. Særlig gjelder dette hvis den ene har skutt inn mer enn den andre.

Andre forhold som kan være verdt å tenke gjennom er forholdet mellom forbruk og inntekter. Kan en f. eks. kreve vederlag for at en solgte bilen for å betale sydentur eller til å pusse opp badet på hytta til samboeren? Hva om samboeren i sitt navn men for felles husholdningspenger blir lottomillionær?

Et samboerskap kan også opphøre ved død. Siden samboere ikke arver hverandre etter loven, anbefales gjerne å opprette et såkalt gjensidig testament i forbindelse med at samboeravtale inngås.

Vi kan hjelpe til med å identifisere problemstillinger og finne løsninger som passer dere og motvirker konflikter.

Barnevern

Barneverntjenesten i Norge har i oppgave å bidra til at barn og unge i den enkelte kommune lever under trygge forhold. I de fleste tilfeller løses denne oppgaven gjennom å tilby hjelpetiltak i form av for eksempel råd/veiledning, støttekontakt, miljøarbeider, besøkshjem, finansiering av SFO/barnehage m.m. Slike hjelpetiltak kan bare tilbys når foreldrene samtykker.

Hvis du er part i en barnevernssak, enten som forelder eller som barn/ungdom (15 år), har du rett til bistand fra advokat. Vi vil være behjelpelig med å søke om fri rettshjelp for deg.

Frivillige hjelpetiltak skal alltid vurderes før det eventuelt iverksettes tvangstiltak slik som;
* omsorgsovertakelse og plassering i fosterhjem eller institusjon herunder regulering av samvær mellom biologiske foreldre og barn

* tiltak ved ulike adferdsproblemer hos barn/ungdom

I saker som omhandler bruk av tvang vil alltid det offentlige betale for advokatbistand uavhengig av din inntekt.

Det er ikke alltid like lett å vite hva man har krav på eller rett til i slike saker og hvilke løsninger som er de beste. Vi kan bistå deg og gi deg råd underveis.

Vi har lang erfaring med å bistå foreldre og ungdom i barnevernsaker og prosederer både for fylkesnemnder og domstoler.

Bidrag

Reglene om barnebidrag; bidragsfastsettelsen, tar utgangspunkt i hva forsørgelsen koster, og skal ivareta bidragspliktens formål på en bedre måte enn tidligere. Bidragsfastsettelsen skal også være mer presis enn før mht å sikre barnet forsvarlig underhold. Det fastsatte bidrag reduseres for utgifter under avtalt/fastsatt samvær.

Ett av formålene med bidragsreglene er at regelverket skal oppmuntre til fortsatt omsorg fra begge foreldrene.

I tilfeller hvor bidragsmottaker boikotter avtalt/fastsatt samvær, vil dette kunne få negative økonomiske konsekvenser for bidragsmottaker dersom bidraget i utgangspunktet er redusert for samvær. Samværsfradraget vil i disse tilfeller kunne medføre økt grad av tilrettelegging for samvær mellom den bidragspliktige og barnet.

Bidragsreglene vil imidlertid kunne bidra til å øke konfliktnivået mellom partene i den forstand at bidragsmottaker i mange tilfeller vil tjene på ikke å skrive under på en samværsavtale. På den måten legges en annen samværsklasse til grunn for utregningen av bidragets størrelse. Et annet problem kan være at det avtalte samvær kan avvike fra det faktiske. Det er den bidragspliktige som har bevisbyrden mht. omfanget av det samvær som praktiseres. Situasjonen kan være at bidragspliktige har mer samvær enn avtalt/fastsatt, med de økonomiske merbelastninger i forhold til det avtalte/fastsatte barnebidraget som dette medfører. I andre tilfeller nektes samvær helt.

Sett hen til de praktisk viktige utilsiktede virkninger av bidragsreglene, er det viktig at bidragspliktige står på for å få nedelt skriftlig samværsavtale som gjenspeiler den faktiske situasjon. Det er også viktig at avtalen blir gjort tvangskraftig. I tillegg påpekes at det som følge av de nye bidragsreglene er blitt en fordel å føre nøyaktig oversikt over samvær. Dersom bidragsmottaker hevder at den bidragspliktige ikke følger opp en eksisterende samværsavtale, men har mindre samvær enn avtalt, er det den bidragspliktige som må bevise hvor mye samvær han i realiteten har.

Arveavgift ved gaver – loven åpner for omgåelser

Det er kun ved gaver til de nærmeste at det skal betales arveavgift. De som ønsker i levende live å tilgodese mer fjerne slektninger eller «fremmede» slipper å bli rammet av denne urettferdige skatten.

Hvis noen ønsker å gi gave i levende live, er det utelukkende dersom man avtår til fordel for følgende nære krets at det skal betales arveavgift:

a)
Noen som på den tid gaven ytes er giverens eller hans ektefelles eller hans samboers nærmeste arving etter loven eller fosterbarn.

b)
Noen som på den tid gaven ytes er betenkt i giverens testament.

c)
Slektning i rett nedstigende linje til noen som er nevnt under a) eller b).

d)
Ektefelle eller samboer til noen som er nevnt under a), b) eller c), eller som ville stått i slikt forhold til giveren dersom han hadde vært i live.

e)
Selskap, legat, stiftelse eller annen formuesmasse der noen som er nevnt under a), b), c) eller d) gjennom aksjebesittelse eller på annen måte er interessert på vesentlig samme måte som en deltaker eller eier.
Det samme gjelder når utdelinger fra formuesmassen må antas hovedsakelig å komme medlemmer av en eller flere bestemte familier til gode.

Dette betyr i praksis at gaver til andre er unntatt. Eksempelvis er det avgiftsfritak for gaver til nevøer og nieser såfremt de ikke allerede er betenkt i testament. Gaver til ”fremmede” skal det heller ikke svares avgift av. En forutsetning for avgiftsfrie gaver er dessuten at giveren lever i minst 6 måneder etter at gaven er gitt
.

Dette bør åpne for samarbeid mellom givere. Eksempelvis bør Lars Holm kunne gi datteren til Marte Kirkerud 1 million kroner, mens Marte Kirkerud gi de to barna til Lars Holm en halv million hver. Det tyder på at loven ikke kan beskatte slike transaksjoner.

Det finnes også andre måter å unngå arveavgift på.

Ta en uformell henvendelse til oss om mulighetene.