Høyesterettsdom om avhendingsloven

HR tar opp kjøpers rett til å nekte/avvise overtagelse i dom av 8.11.2007.

Sammendrag:
Listen ligger høyt; det skal mye til at man har rett til å avvise overtagelse
Dersom man avviser, og ikke har hatt grunn til det, kan man komme i forsinkelsesansvar.
Ved inngåelse av kontrakt om kjøp av bolig, vil det normalt være avtalt et konkret tidspunkt for overtagelse.

Pr dette tidspunkt skal den solgte eiendom være i kontraktsmessig stand.

Dersom eiendommen – ved det avtalte overtagelsestidspunktet- ikke er i kontraktsmessig stand, oppstår spørsmålet om kjøper kan nekte å overta.
Ved overtagelsen vil risikoen for boligen gå over, reklamasjonsfrister begynner å løpe, og – ikke minst – kjøpesummen forfaller til betaling.

Ihht bustadoppføringsloven § 15 tredje ledd kan forbrukeren nekte å overta ytelsen, dersom det foreligger mangel ” som gjev rimeleg grunn til nektinga”

Avhendingsloven har imidlertid ingen tilsvarende regel.

Høyesterett uttaler i dommen at bestemmelsen i bustadoppføringsloven ikke får tilsvarende anvendelsen på avhendingslovens område.

HR uttaler bl.a følgende:

”Behovet for en avvisningsrett må vurderes i forhold til de sanksjoner avhendingsloven§ 4-8 gir kjøperen, ikke minst retten til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet kravet blir dekket.”

Videre uttaler HR:

”Lovens bestemmelser bygger på en balansering av hensynene til begge parter i slike saker. Noe stort behov for en avvisningsrett på dette området er det neppe, men jeg ser ikke bort fra at det kan være aktuelt i visse, spesielle tilfeller.”

”Slik avvisningsrett må imidlertid etter mitt syn være forbeholdt de klare tilfeller, hvor det ville virke sterkt urimelig om ikke kjøper skulle kunne avvise overtakelse.”

Det var i den aktuelle saken tale om en lekkasje i taket i en leilighet. Lekkasjen kom fra terrassen i leiligheten over. Det var opplyst om at det hadde vært lekkajser tidligere men at dette var rettet.
Det oppstod ny lekkasje et annet sted.
Arealet som skulle repareres, var akseptert å være fellesareal under boligsameiet, og kjøpers andel av utgiftene ville begrense seg til ca 2,4 % av totalbeløpet for reparasjon.
Reparasjonsarbeidene ville heller ikke influere på beboeligheten av leiligheten.

HR fant at det ikke forelå tilstrekkelig grunn for kjøper til å nekte overtakelse.

En konsekvens av dette var at det fra kjøpers side ble ansett å foreligge forsinkelse med betaling. Han måtte som følge av det betale forsinkelsesrente – 12 % pa fra den avtalte overtagelsesdato.