Eiendomsrett og Boligrett

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bolig o.l. Det begynner etterhvert å bli mange dommer etter denne loven. Tidligere var det som regel jevnbyrdige parter – nemlig privat kjøper mot privat selger. Nå er det oftere og oftere et forsikringsselskap på selgersiden. ACE er det definitivt mest kjente selskapet hva gjelder eierskifteforsikringer.

Avhendingsloven er lov av 3.7.1992 nr. 93 (i kraft 1.1.1993).

Loven regulerer den rettslige tilstanden i forbindelse med salg av fast eiendom. Dette gjelder både om vederlaget skjer i form av penger, eller dersom det eksempelvis skjer et bytte. Loven gjelder også gavesalg. Loven har ikke direkte anvendelse i forbindelse med salg av borettslagsleiligheter, men lovens bestemmelser om mangelshåndtering, reklamasjon o.s.v. er i hovedsak en kodifisering av obligasjonsrettslige hovedprinsipper som gjelder også ved salg av annet enn selveiereiendommer.

Lovens § 3-7 og § 3-8 er en meget viktige bestemmelser. Den første slår fast at eiendommen har en mangel dersom selgeren holder tilbake opplysninger som han kjente eller burde kjenne til. Den neste slår fast at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med de opplysninger som selgeren har gitt. Dette betyr at dersom en selger av fast eiendom gir mangelfulle og/eller feilaktige opplysninger om eiendommen, medfører dette at kjøperen kan reklamere.

Hvilke reklamasjonsrettigheter kjøperen av eiendommen har, spesifiseres i lovens kapittel 4. De viktigste rettigheter er krav om retting, prisavslag, erstatning og heving. Rett til å heve har en kjøper bare dersom mangelen er vesentlig (jf. § 4-13). Her skal det både legges vekt på hva mangelen går ut på , men også på om selger kan sies å ha opptrådt klanderverdig. I utgangspunktet har en kjøper kort frist på å fremme et krav om heving etter at han har oppdaget mangelen. Dette gjelder imidlertid ikke dersom selgeren har opptrådt grovt uaktsomt.

Det som imidlertid er mest vanlig etter eiendomskjøp er at kjøper fremmer krav om retting, prisavslag og/eller erstatning (jf. §4-11, § 4-12 og 4-14).

Selgers utbedringsrett (§ 4-10)

Dersom kjøper reklamerer, har selger i utgangspunktet en rett til å utbedre mangelen. Dvs. at dersom en kjøper selv får reparert en skade, og sender regningen til selger, har kjøperen i utgangspunktet tapt sitt krav. Det finnes imidlertid unntak. Problemet for en kjøper er imidlertid – dersom han likevel velger å gjøre det på denne måten – at i tillegg til å bevise at eiendommen hadde mangel, også må bevise at det vil medføre urimelig ulempe for ham dersom selger skal gis anledning til å forestå utbedring.

Eiendom «solgt som den er – § 3-9»

Generelle forbehold av typen «eiendommen selges som den er (uten ansvar for selger for skjulte feil og mangler)» får bare begrenset virkning ved eiendomssalg. Et slikt forbehold får kun betydning for mindre feil. Er det skjulte feil av en mer kostbar karakter som selger ikke har opplyst om, vil ofte » as is – klausulen» ikke stå seg. Derimot – for mangler som var – eller burde vært – oppdaget ved vanlig besiktigelse, blir kjøper ofte sittende med ansvaret.

Gjengangere i avhendingslovssaker, er lekkasjer (særlig i bad og våtrom), fuktighet og råte samt sopp og mugg. Felles for saken er at kjøper ofte når frem, men ikke med alt. Konsekvensen er derfor at saksomkostningene ofte deles. For en kjøper er det viktig at de krav man vil fremme mot en selger har mulighet til å finne frem. Dette må vurderes grundig rettslig. Det hjelper lite dersom man vinner frem med et krav på kr 20.000,- dersom man samtidig påføres saksomkostninger på kr 50.000,-.

I noen tilfelle kan en selger også stå seg på å tilby et forlik som kan påberopes dersom en kjøper ikke aksepterer, men tar saken til retten. Dersom en kjøper i forbindelse med en rettslig prosess ikke oppnår mer enn han ville fått ved å akseptere et forlikstilbud fra selgeren, blir kjøperen ofte sittende med saksomkostningene.

Forsikringsdekning for rettshjelp, sakskostnader, fremdrift.

Heldigvis – dersom man skal innlede prosess, eller får krav imot seg der man har kjøpt eller solgt egen bolig eller landsted – vil ofte eiendomsforsikringen langt på vei dekke egne saksomkostninger. Forliksdrøftelser bør ses i lys av dette. Å drive langvarig krangel gjennom brevskriving mellom advokater, kan fordyre prosessen unødvendig.
Særlig gjelder dette dersom man har kjøpt bolig av en profesjonell utbygger. De større entreprenørselskapene har ofte som strategi å forsøke å trøtte ut sine motparter – både økonomisk og ved å la tiden gå. For å begrense saksomkostningene, kan det i noen tilfelle være fornuftig med rask igangsettelse av rettslige skritt, fremfor lange og omfattende diskusjoner i brevs form om hva som er mangler.

Hvilken fremdrift som bør velges, varierer fra sak til sak. I mange tilfelle der man skal reklamere, har også en eiendomsmegler og takstmann vært involvert i salgsprosessen. Om og når disse skal kontaktes, vil være avhengig av hva et eventuelt krav fra en misfornøyd kjøper bygger på.

Det kan hende at både kjøpere og selgere trenger juridisk hjelp i saker etter avhendingsloven. I noen tilfelle kan advokatens rolle begrenses til å forklare en part om dens posisjon, og overlate til parten selv å finne en løsning.

 TILKJENT ERSTATNING I FORBINDELSE MED AREALSVIKT.

Kjøper av selveierleilighet i Bergen ble tilkjent et prisavslag på kr 50.000,- i forbindelse med at leiligheten var 10 kvm. (102 i stedet for 112) mindre enn angitt. Høyesterett kom til at det arealsvikten var en opplysningsfeil (hvilket det selvfølgelig var), og dessuten at opplysningsmangelen hadde innvirket på avtalen.

Feilen hadde oppstått da takstmannen i sine håndskrevne notater hadde summert to delarealer. Verken kjøper eller selger kunne bebreides for at feilen hadde oppstått.

Arealsvikten – som er under 10% (8,9% i forhold til det som var avtalt) – ble vurdert som tilstrekkelig vesentlig til at prisavslag skulle gis.

I tillegg sier Høyseterett at det er selger som har bevisbyrden for anførsel om at mangelen ikke har innvirket på avtalen. Høyesterett uttaler om dette: ”Dersom først arealavviket, slik som det er i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 3-8 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper.”

Kjøper hadde tapt saken i både byrett og lagmannsrett. Da han vant i Høyesterett, fikk ha i tillegg saksomkostninger for de lavere retter dekket samtidig som han hadde hatt fri rettshjelp i Høyesterett (prinsippsak).

BESTILLER DU NYTT HUS AV EN STORENTREPRENØR BØR DU IKKE ANGRE DEG.

Høyesterett avsa den 25. april 2003 dom som har stor betydning for kjøpere av nye boliger etter Bustadoppføringslova. Særlig gjelder det der man velger en stor og solid leverandør av boligen.

I høyesterettsdommen gis en av Norges største husprodusenter – Block Wathne – medhold i at de har krav på erstatning for tapt fortjeneste når en forbruker velger å heve kontrakten. Dette til tross for at entreprenøren hadde en ordrereserve på 5-600 boliger.

Argumentasjon fra entreprenørens side om at de ville bygge de boliger de klarte å selge, og at de ville tilpasse produksjonskapasiteten til det antall prosjekter de hadde var tilstrekkelig for at Høyseterett fant det godtgjort at husprodusenten hadde lidt et fortjenestetap.

Undertegnede er enige med mindretallet – dissenterende dommer Oftedal Broch – som ikke er særlig imponert over Block Wathnes bevisførsel. Han mener at det er sannsynlig at Block Wathne fikk dekket sitt inntektsbortfall gjennom andre prosjekter.

For å sette saken litt på spissen – fra en annen vinkel enn det som var oppe i saken kan det undres over hva resultatet ville blitt dersom forbrukeren hadde handlet fra en husprodusent som gikk med underskudd i den perioden huset skulle leveres? I et slikt tilfelle ville en avbestilling medføre (sannsynligvis) at entreprenørens underskudd ble mindre.

Ettersom forbrukeren ble pålagt å erstatte Block Wathnes inntektstap med kr 300.000,- tillater jeg meg å foreslå att forbrukere som skal bygge hus krever følgende punkt inntatt i kontrakten.

Avbestilling.

Kjøper kan inntil 30 dager før byggestart avbestille kjøpet mot å betale et administrasjonsgebyr på kr 5.000,-. (eksempelvis). Avbestilling etter dette tidspunkt kan skje mot at kjøper i tillegg til å dekke entreprenørens vederlag for det arbeid han har utført også betaler et engangsbeløp på kr 25.000,-.

På denne måten sikrer forbrukeren seg en rett til å avbestille, og samtidig har man kontroll på hvor mye man må betale for at byggingen stanses. Beløpene over er forslag fra min side og kan være gjenstand for forhandlinger.

Avslutningsvis er jeg betenkt over at dommen som omtales kan brukes av entreprenører til å presse frem ferdigstillelser der det er grunn til å stille spørsmål om kvaliteten på leveransen.

Borgarting lagmannsrett har avsagt dom høsten 2006 bl.a. om selgers plikt til å opplyse om det dersom han – ved egeninnsats – har utført nærmere bestemte typer arbeide på bolig som selges.

Boligen som ble solgt «as is» var ca. 20 år gammel. Selger hadde opplyst at bad i 1 etg. var pusset opp, og at badet hadde membran. Han hadde imidlertid ikke opplyst at han selv hadde utført arbeidene.

Videre hadde selger unnlatt å opplyse at vinterhave var oppført ved egeninnsats, hovedsakelig av ham selv og hans sønn.

Badet var ikke tett, hvilket ble anskueliggjort for retten ved at kjøper tettet sluket og satt baderommet under ca. 2 cm vann. Lekkasje ned i underliggende rom kom umiddelbart.

Vinterhaven led av vesentlige mangler i forhold til forskrifter som gjaldt på den tid huset ble bygget.

Bl.a. var varmekabler ikke lagt forskriftsmessig.
Det var jordete og ikke jordete anlegg i samme rom.
Bæreevne i takkonstruksjonen var ikke tilfredsstillende.
Diffusjonssperre i vegger var lagt galt.
Isolasjonsverdier i tak var tilnærmet lik null.

Selger ble ikke hørt med at konstruksjonene var av en slik art at en kjøper burde ha sett at det ikke var fagmessig utført som følge av at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Selger ble dømt til å betale prisavslag tilsvarende total riving og gjenoppbygging av vinterhave, og han ble videre dømt til å betale prisavslag tilsvarende kostnadene ved riving av fliser, legging av membran i gulv og vegger samt ny flislegging i bad.

Kjøper ble også tilkjent saksomkostninger for både tingretten og lagmannsretten.

Oppsummering:
Huset ble solgt for kr. 2.950.000,-. Totalt prisavslag ble kr. 575.000,- + renter fra tidspunkt for stevning. Hertil måtte selger betale totale saksomkostninger, inkl. godtgjørelse til fagkyndige meddommere i lagmannsretten med totalt ca. kr. 360.000,-. Total utbetaling til kjøper ble følgelig ca. kr. 1.100.000,-.

Fylkesmannen hadde truffet vedtak om fjerning av port ved adkomsten til en større fritidseiendom for å sikre allmennheten bedre adgang til sjøen. Høyesterett la vekt på at fjerning av porten bare ville gi en marginal forbedring av adkomsten til sjøen. Retten fant videre at allmennhetens ferdsel til stiene mellom hyttene ville være til utilbørlig fortrengsel for grunneierne og at arealet derfor var å anse som innmark i henhold til friluftsloven § 1 a. Fylkesmannens vedtak ble dermed ansett ugyldig. En av fem dommere dissenterte, idet han mente de alternative traséene til sjøen var vesentlig dårligere enn tilgang via stiene på eiendommen. Den dissenterende dommeren anså ikke stiene innenfor porten som innmark og fylkesmannens vedtak var dermed gyldig. Sak nr HR-2008-00981-A